売買契約でチェックすべきポイントとは？！

こんなテーマに関する記事です。

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不動産を購入する際に取り交わす
　売買契約
でチェックすべきポイントを「ひとつ」上げるなら、それは、
　「記載内容に不利な項目があるかどうか」
という点になります。

このことは、不動産の売買契約に限らず、契約ごとでは、
　共通すること
にはなります。

通常は、契約書に記載されている事項に違反すると、
　違約金の対象
となります。

一般的な不動産売買の契約において、違約金は、
　取引金額の2割
となりますので、かなりの金額になります。

ですので、契約書の内容には、十分な注意が必要となり、また、
　不利な点がないか
をチェックすることが必要となります。

では、具体的に、どのような視点でチェックしていけばいいのでしょうか。
主な視点について、下記に整理しています。

住宅ローンや、決済のスケジュールに関すること

売買契約書には、住宅ローンや決済に関する
　スケジュール（期日）
が記載されています。

具体的には、
　住宅ローンの本審査の書類の提出
　本審査の結果
あるいは、
　決済（物件の引き渡し）
といったそれぞれの日程（期日）が記載されています。

これらの日程の記載は、
　その日までのそれぞれの事項を行う
という意味合いで、その期限が記載されています。

これらの事項は、極めて重要です。

なぜなら、それらの日程を過ぎてしまうと、
　違約
となるからです。

ですので、住宅ローンのに関するスケジュールがどれくらい必要になるかを事前に確認して、余裕をもった日程を契約書に記載する必要があります。

特に、ネット銀行をご利用予定の場合は、従来の銀行に比べて、時間がかかる場合が多いですので、注意が必要です。

売買契約書に記載されている日程に関して事前にチェックする為、不動産会社の担当者に依頼して、書面案を事前に確認させてもらっておくとよいでしょう。

住宅ローンの本審査NGのケースの対応

住宅ローンに関連して、
　万が一、本審査がNGだった場合は、売買契約を白紙解除する
という内容が含まれているかをチェックしましょう。

住宅ローンで不動産を購入する際には、通常、この条項がはいっていますが、念のため、チェックしておきましょう。

住宅ローンについては、
　事前審査がOKで、本審査がNG
というケースが稀にあります。

ですので、この項目が入っていないと、住宅ローンNGという理由で売買契約を解除した場合、違約金の対象になってしまいますので、重要な項目となります。

また、売買契約書に記載する
　住宅ローンを予定している銀行名
については、具体的な名称を記載しておきましょう。

不動産会社の中には、具体的な銀行名を記載せずに、
　市中銀行
といったあいまいな表現を記載しているようなケースもあります。

その場合、本審査がNGだった時に、他の金融機関で審査のやり直しを言われるリスクもあり、結果的に、売買契約書に記載されているスケジュールに間に合わなくなり、違約扱いになってしまう可能性もあります。

また、条件のよくない金融機関（ノンバンク等）で進めざるをえない状況になるリスクもあります。（実際に、ノンバンクを進められて、裁判になったという事例もあります）

ですので、住宅ローンに関する事項に関しても、チェックすべき重要なポイントになります。

管理費、修繕積立金の滞納

マンションの場合、毎月、
　管理費、修繕積立金
が必要となります。

万が一、そういった経費の滞納があると、その期間にもよりますが、かなりの金額になる可能性があります。

売買契約の際には、対象物件の、
　直近の管理費、修繕積立金の滞納
についても、書面での説明があります。

これは、不動産会社が、マンションの管理会社から事前に取り寄せて説明します。

万が一、
　管理費、修繕積立金の滞納
がある場合は、基本、新所有者が引き継ぐことになってしまいますので、注意が必要です。

「区分所有法7条1項、8条」に、
滞納管理費やその遅延損害金は、「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権」（区分所有法７条１項）として、区分所有建物の特定承継人である新所有者が支払義務を負担します（区分所有法８条）。
とあります。
マンションを購入した買主は、旧所有者が滞納した管理費等の債務を引き継ぐという解釈がなされています。

また、マンション全体で、滞納額がどれくらいあるかの説明もあります。
その額が大きい場合は、
　管理費の設定や、修繕の際の負担
にも影響してくる可能性もあります。

物件の不具合に関する記載があるかどうか

物件に問題があるかどうかについては、
　その物件を購入を意思決定する際の最も重要な要因のひとつ
と言えます。

物件の問題としては、
　建物の構造や設備上の問題
と、
　事件事故、心理的瑕疵などの問題
があります。

マンションの場合は、戸建て住宅と違って、
　建物の構造的な不具合
の可能性は低いと言えます。

ただ、築年数の古い物件の場合、壁面のクラックなどからの雨水の侵入や、配管等を含めた設備的な不具合などのある可能性もあります。

特に古い団地の場合は、そういったリスクも大きくなります。

また、こういった構造的、あるいは物理的な不具合の他に、
　事故事故、心理的瑕疵などの問題（心理的瑕疵）
があれば、書面に記載されています。

事故物件とは、過去に事件事故があった物件のことです。
また、心理的瑕疵とは、心理的に住みたくないと思わせるような施設などがある場合、それに相当します。
例えば、近くにゴミの焼却場があったり、あるいは、近隣に暴力団事務所があったりするようなケースもそれに相当します。

こういった事項がある場合は、
　契約書や、重要事項説明書
にその旨が記載されます。
また、その他、
　告知書
という、売主から買主への告知事項の記載された書面で、その物件に関する不具合などがあれば、記載するルールになっています。

こういった建物の不具合や、設備関係の不具合がある場合、契約書内にしっかりと明記されているかどうかをチェックする必要があります。

契約不適合責任の任意規定について

マンションの引き渡しのあと、
　重要な不具合があった場合
に、売主の責任を問うのが、
　契約不適合責任に関する事項
となります。

マンションの場合、
　居住に際しての品質について、適合しない場合
に、その責任を問うことができるという事項になります。
この場合、
　売主
がその責任を負います。

上記にも記載したように、マンションの場合、戸建て住宅とは違って、雨漏りや傾きなどの不具合のリスクはほとんどないので、その点は安心です。

ただ、築年巣の古い物件の場合、設備的な経年劣化による不具合の可能性はあります。

この契約不適合責任の記載がある場合は、
　期限など
の条件がついている場合もありますし、また、この規定は、
任意規定
の為、そもそも、
　売買契約上、免責とする（売主の責任を問わない）
こともできますので、書面上の内容を確認しておきましょう。

まとめ

売買契約書の書面の内容については、上記の事項のように、チェックしておくべき重要なポイントがあります。
契約の取り交わしの際は、かなり細かい事項を長々と説明されることが多く、退屈することが多いですが、しっかりと内容を確認しておきましょう。

また、いい加減な不動産会社の場合は、内容を省略するようなケースもありますが、要注意です。

マンションの購入する際には、前提として、しっかりとした不動産会社を選ぶことが大切です。

以上、売買契約でチェックすべきポイントについての説明でした。