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中古マンションの
販売価格
は、どのようにして決まるのか?
注意点などがあればあわせて知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
中古マンションの販売価格は、通常、仲介する不動産会社が査定して、その内容に応じて、最終的に売主さんが価格を設定します。その際のケースごとの内容や注意点しています。
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そのことを把握しておくことで、
購入時の価格に対する認識のしかた
も変わってきます。
販売価格の決め方としては、一般的には、
仲介する不動産会社が、査定価格などをもと
に、売主さんに提案し、
最終的に、売主さんが決める
ということになります。
ただ、状況によって、注意点があります。
下記に順に説明していきます。
一般的な販売価格の決め方
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売却の依頼を受けた不動産会社は、通常、
・近隣の売買相場
・その物件の特性(築年数、ロケーション、物件の程度、間取りなど)
などを考慮して、提案を行います。
但し、その提案する数字については、つまるところ、
不動産会社の担当者のさじ加減
によって、かなりの幅があります。
また、その際の思惑もいろいろあったりします。
結果、類似の物件に比べて、
高めの金額
になったり、逆に、
低めの金額
になったりと、その幅があります。
下記にケースごとの注意点についてみていきましょう。
価格が高い場合
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査定価格が高く、結果、販売価格も高くなっているケース
不動産会社は、営業上、売主との、
仲介契約
を取り交わすことが重要なポイントとなります。
その為、不動産会社のなかには、
高く売れることをアピールする
為に、
査定価格を高く設定する
といったケースが見受けられます。
もちろん、売買相場より高い価格設定をした場合、
結果的に、なかなか契約にいたらない
ということになります。
ですので、状況を見て、価格の見直しをするということになります。
販売価格が相場と乖離しているようなケースの中には、こういった背景がある物件もあるということになります。
最初は、計画的に高めの価格設定をするケース
物件の中には、
途中で価格の見直し
や
値引き交渉
に備えて、販売開始当初は、幾分、高めの価格設定をしている物件もあります。
こういった場合は、合理的な理由で価格を設定していると言えます。
不動産会社が、そのエリアの状況に詳しくないケース
売主さんが仲介を依頼した不動産会社が、
遠方の会社
の場合に、
そのエリアの状況がわからずに、価格を高めに設定してしまう
ということがあります。
ですので、物件のデータを見る時に、
売主側の不動産会社(専任媒介)
の所在地をチェックしておくと良いでしょう。
もっとも、遠方の不動産会社でも、しっかりと調査をして価格の設定をしている場合もありますので、ケースバイケースにはなります。
価格が低い場合
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逆に、周辺相場に比べて、価格が低めに設定されているケースもあります。
その場合は、下記のようなことが想定されます。
不動産会社が、そのエリアの状況に詳しくないケース
価格が低い場合においても、売主さんが仲介を依頼した不動産会社が、そのエリアの状況に詳しくなく、
相場より低い設定
をしてしまっているケースがあります。
調べればわかりそうなものですが、実際に、そういう物件があります。
そういった物件は、ある意味、お買い得と言えます。
もちろん、通常は、告知事項など、低い価格にしている理由がありますので、十分にチェックする必要はあります。
不動産会社の思惑がある
例えば、不動産会社が仲介する場合に、
価格を低く設定して、早く売却してしまいたいケース
もあります。
売主さんからすれば迷惑なお話しですが、営業活動が長引くと、それだけ人件費も含めた経費がかかりますので、早く売り切ってしまいたいという場合があります。
特に、団地などの価格の低い物件は、そういったケースがあります。
告知事項などの理由によるもの
事件、事故などの告知事項の対象となる物件についても、
価格が相場よりかなり低い設定
となります。
その場合、通常は、物件資料に、
「告知事項あり」
などの記載があります。
また、そういった記載が無い場合は、念のため、不動産会社の担当者に、
価格設定の根拠
を確認してもよいでしょう。
さいごに
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上記は、主に、
不動産会社側の都合
も含めた理由について記載していますが、もちろん、
売主側の状況
によっても、その価格設定の幅がでてきます。
特に、相場よりかなり高めの物件の中には、
売主側は、強い自信をもって、高めの価格設定をしている
というケースもあります。
この場合は、結果、物件が売れないので、売主が、
仲介する不動産会社をころころ変更する
という状況になりがちです。
あるいは、
住宅ローンの残債の関係
が影響している場合もあります。
いずれにしても、売買相場より高めの物件の場合、売主側にどんな事情があるにせよ、買主側にはメリットはないので、手を出さないほうが賢明と言えます。
以上、中古マンションの価格についての説明でした。
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