マンションの場合、住宅ローン減税は「新耐震が対象」となる。

こんなテーマに関する記事です。

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住宅ローンを組んでマンションを購入する際には、
　住宅ローン減税（控除）
の手続きを行うと、かなりのメリットがあります。

内容的には、
　住宅ローンの残債の0.7％が減税（控除）される
というものです。

期間は、10年もしくは、13年です。
（消費税が発生する物件は、13年です）

例えば、住宅ローンの残債が、2000万円の場合、
　2000万円×0.7％ ＝14万円
となりますので、金額的にも大きいですね。

住宅ローン減税（控除）の内容

住宅ローン減税（控除）は、2022年の税制改正で、下記内容となっています。

・控除額；ローンの残高の0.7％　　
　（1％から0.7％に変更。）

・控除期間；10年間もしくは、13年間　
　（控除期間は、変わらず。）　
　また、控除期間13年のケースでも、また、11年目から13年目の控除額も一律0.7％となります。

・借入期間；10年以上

・控除対象（住宅ローン減税の対象となる借入額の残高）；
　　中古住宅：2,000万円（認定住宅は、3,000万円）
　　新築住宅：3,000万円～5,000万円（住宅の種類による）
　(新築住宅の控除対象となる借入限度額が、4,000万円から3,000万円に引き下げになっています。　
　但し、認定住宅の場合、その内容により、上限が5,000万円となります。）

・所得要件；年収2,000万円以下
　（3,000万円以下から2,000万円以下に緩和。）

・住宅の床面積；40平米以上
　（50平米以上から、40平米以上に緩和）

・中古住宅の場合の築年数要；
　新耐震の建物（昭和57年（1982年）以降の建築）
（新耐震の建物であればOKとなり、築年数の制限がなくなり、条件が緩和。）

・住民税からの控除上限額；
　　9.75万円／年（前年度課税所得×5％）
　（条件は、厳しくなっています）　

要件を満たしていれば、10年間にわたって利用できますので、トータルでも、相当の金額になります。

ですので、マンションの購入を検討する際には、事前に、住宅ローン減税の対象となるかどうかをチェックしておきましょう。
また、例外事項もありますので、注意点とあわせて下記に記載します。

「住宅ローン減税（控除）」が使えないケース

旧耐震のマンションは、住宅ローン減税（控除）の対象外になります。
但し、例外もあります。

旧耐震のマンション

住宅ローン減税の対象となるには、
　新耐震
という要件があります。

ですので、基本、旧耐震マンションの場合は、住宅ローン減税が使えませんので、注意しましょう。

但し、
　「耐震基準適合証明書」を取得しているマンションであれば、「住宅ローン減税」の対象になる
という規定になっています。
　

「耐震基準適合証明書」は、
　耐震診断結果概要書等で基準値が一定数値以上であることを証明する
ものです。
しかしながら、
　旧耐震のマンションで、「耐震基準適合証明書」を取得している物件は、少数
というのが実情です。

新耐震と旧耐震

1981（昭和56）年6月1日以降に建築確認がなされた物件は、
　新耐震基準
の物件となり、それ以前の物件は、
　旧耐震
の物件となります。

また、登記簿に記載されれている建築年度は、物件が竣工した後に登記された日程ですので、建築確認の取得日とのとズレがありますので注意しましょう。

登記簿謄本に記載されている日付で判断する場合は、
　「新築の日付」が「昭和57年（1982年）1月1日」以降の日付
になっている必要があります。

【参考】瑕疵担保保険について

瑕疵担保保険とは、
　中古住宅を売買する際に、物件の購入後、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見された際、補修費用等が支払われる保険
のことです。

マンションの場合は、戸建て住宅に比べると、そういったリスクは低いものの、オプションで配管に関する不具合も対象としている場合もある為、念のため、瑕疵担保保険を検討されるケースもあります。

但し、集合住宅の場合、
　保険の範囲は、専有部分のみ
となりますので、実質、そのメリットは限定されたものになります。

また、旧耐震の物件の場合は、瑕疵担保保険の対象外になります。

新耐震の物件においても、瑕疵担保保険に入るには、
　事前の調査（有料）
があります。

また、調査時に、室内での修繕指摘箇所があった場合は、事前の修繕が必要となります。

ちなみに、2022年の税法改正以前は、住宅ローン減税（控除）の条件に、
　マンションの場合は、築年数が25年以内
　戸建て住宅の場合は、築年数が20年以内
という項目があり、それ以上の築年数であっても、新耐震であれば、
　瑕疵担保保険にはいることで、住宅ローン減税（控除）の対象
となっていましたので、そのことを目的に、瑕疵担保保険の手続きをするケースもありました。

ただ、2022年の税制改正以降は、築年数の条件ではなく、新耐震かどうかの条件になったため、
　住宅ローン減税（控除）目的で、瑕疵担保保険の手続きをする
という必要はなくなっています。

（参考）国土交通省　住宅瑕疵担保責任保険を扱っている会社▼

まとめ

中古住宅の購入を検討する際には、住宅ローン減税の関係もありますので、まず、
　新耐震かどうか
をチェックしましょう。

また、2022年の税制改正では、住宅ローン減税（控除）において、
　登記簿上の建築日付が1982（昭和57）年1月1日以降であれば、新耐震基準に適合している
とみなされます。

それ以前の物件に関しては、
　「耐震基準適合証明書」
の取得が可能かどうかで、住宅ローン減税（控除）の対象になるかどうかが変わってきます。

もし、「耐震基準適合証明書」が取得できない場合は、そういった条件のなかでの検討ということになります。
また、そのような物件の場合は、通常、そういった状況を踏まえた
　価格設定
がなされています。
逆に、割高と思われるような物件の場合は、注意が必要と言えます。　

以上、住宅ローン減税と築年数の関係についての説明でした。